借家の明け渡しをめぐるトラブル

今回は、ある大家さんからのご相談をご紹介しましょう。
賃料が不払いとなっている借主の方に立ち退いてほしいというものです。

契約書に１か月でも支払いが遅れたら解約というようなことが書いてあったとしても、それですぐに立ち退きは求められません。
契約解除には、少なくとも３か月以上滞納が続くことが必要とされています。

これは、1～2ヵ月の滞納では、物件を借りている賃借人が家賃を支払えない背景としてさまざまな事情があると考えられるためです。
たとえば病気やケガ、解雇などによる一時的な収入の減少、家庭の事情などもあるかもしれません。

そもそも物件を貸している賃貸人が賃貸借契約を解除しようとする場合、賃借人とのあいだで「信頼関係を破壊した」といえるほどの契約違反があったかどうかがポイントとなります。
過去の裁判例を見ても、多くの場合、1～2ヵ月程度の滞納では信頼関係が破壊されたとまではいえないと判断されて、強制退去は認められていません。

３か月以上滞納が続く場合でも期限を切って催告をしたうえで、契約解除という流れになります。
任意に出て行ってくれない場合は裁判して強制執行するという流れになります。

続いては借り手からの相談です。
建物が老朽化したので立ち退いてほしいといわれているというお悩みです。

家賃をちゃんと払っている限り、家主の都合で出て行く必要はありません。
更新しませんというのも法的根拠はありません。

老朽化して危険といっても現実に住んでいる以上、保護されます。
立ち退きに応じる場合には、立ち退き料の交渉になります。
相場といわれてもなかなか難しいところですが、引っ越し代や新たに物件を契約するための経費だけでなく、引っ越し先で家賃が値上がりする分についての何年か分の補償などなど、もろもろ７０万円前後から１００万円程度になる可能性があります。

その他、引っ越しするまでの家賃免除してくれとか敷金は全額返還してほしいとか、あくまでも家主に協力してあげているという強い立場であることからすれば、強気で交渉してもよいと思います。

商売をしている方の場合は、もっと高額になります。
立ち退き料の相場がわからないとか、交渉してほしいというご相談はみおにお任せください。