弁護士の時事解説
人口減少が進む中、全国で空き家が増え続けています。今や7軒に1軒が空き家時代と言われ、総務省の調査によれば、このまま放置される空き家が増え続ければ、2038年には、空き家率は30％を超えるおそれもあるとされています。 空き家が放置されると、倒壊や崩壊、ごみの不法投棄、放火などによる火災発生など様々な悪影響が生じます。このページをご覧の方の中にも、実家の空き家問題で悩まれている方や、将来相続する実家が空き家になる可能性がある方がいらっしゃるのではないでしょうか。 実は、私の実家も、親が住めなくなってから数年間空き家になっておりました。空き家の中の動産の整理をするのがおっくうで、数年放置していましたが、庭には草が生い茂り、家も傷んできて管理できなくなり、ようやく業者に頼んで動産を処分し、不動産業者を通じて売りに出していました。それでも何年も売れず、困っていましたが、ようやく買い手がついてほっとしました。 2015年に施行された空き家法（「空家等対策の推進に関する特別措置法」）では、今後は空き家を持っているだけでリスクを負うことになり、誰も住まない実家はまさに「負動産」となってしまいます。 そこで今回は、空き家になる原因や空き家のデメリットと、空き家を放置しないための解決策をご紹介します。
｜空き家のデメリット
①損害賠償責任を問われる可能性があります
家屋は、適切な管理がされないと劣化が早く進みます。放置された空き家は、「外壁材や屋根材の落下」「家屋の倒壊」など、保安上危険な状態となるほか、「ごみの不法投棄」「悪臭」「ねずみや野良猫、害虫などの繁殖」「雑草の繁茂」など、衛生面や景観の悪化などをもたらし、地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼします。また、「外壁材や屋根材の落下」「火災」などによって、通行人や近隣の家屋に損害を与えてしまうと、損害賠償責任を問われる可能性もあります。
②「特定空き家等」に認定される可能性があります
空き家法では次の状態が一つでも当てはまれば、自治体から「特定空家等」と認められることになります
（1）倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態
（2）アスベストの飛散やごみによる異臭の発生など、著しく衛生上有害となるおそれがある状態
（3）適切な管理がされていないことで、著しく景観を損なっている状態
（4）その他、立木の枝の越境や棲みついた動物のふん尿などの影響によって、周辺の生活環境を乱している状態
「特定空家等」に認定されると、自治体は所有者に適切に管理をするように助言や指導を行います。それでも改善が見られない場合は、勧告や命令を行います。所有者が命令に従わなければ、最大50万円以下の過料に処される場合があります（空家法第14条、第16条）。
③税金の負担が増えます
土地や家屋を所有していると、固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。
「住宅用地」には、特例措置が適用されるため、例えば固定資産税の課税標準額は、面積200㎡以下の部分までの住宅用地（小規模住宅用地）は6分の1、小規模住宅用地以外の住宅用地は3分の1に軽減されます。しかし、特定空家等に認定されると特例措置は適用されません。
｜解決策
空き家を発生させたり放置したりしないためには、空き家を「売る」「貸す」「使う」「解体する」などの方針を決め、方針に合ったサービスなどを活用して実行に移すことが必要です。
①関係者で話合う
空き家の発生原因の半分以上が相続です。住まなくなった後の家をどうしてもらいたいのか、親が考えや思いを伝えないまま子どもが実家を相続すると、方針がなかなか決まらず、遺産分割や相続登記、家財の片づけや遺品の整理などの問題が山積みで、「売る」「貸す」「使う」「解体する」などの選択肢を実行することができず、活用に踏み切れないケースがあります。
家を誰が相続するのか？ 相続後は誰が住むのか？ 売るのか貸すのか？ それとも解体するのか？など、関係者で事前に話し合っておくことが重要です。
②自治体に相談する・選択肢を知る
自治体によっては空き家の相談窓口を設置し、所有者のニーズにあった専門家や事業者等の紹介などを行っている場合があります。何とかしたいものの、どうしたらいいか分からない、何から始めるべきなのか分からない、どこに相談すればいいのか分からないなどのお悩みがある場合は、まずは自治体に相談してみましょう。
③空き家バンクに登録する
空き家を「売りたい・貸したい」と考えているなら、不動産業者に相談するだけなく、「空き家バンク」に登録しておく方法があります。空き家バンクは、全国の約7割（令和元年10月アンケート）の自治体に設置されています。登録しておけば、空き家を「買いたい・借りたい」人が、登録された物件の中から自分に合ったものを検索できるので、申込みをしてきた人に空き家を売ったり貸したりすることができます。
｜補助金が利用できる可能性も
①空き家をリフォームする
空き家を「売る」「貸す」などの場合、事前にリフォームをすることも考えられます。一定の要件を満たすリフォーム工事を行う場合、国や各自治体の補助金を受けられることもありますので、調べてみましょう
②空き家を解体する
老朽化した空き家を解体する場合、国や各自治体の補助金を受けられることもあります。空き家がある自治体のウェブサイトで調べるか、窓口に問い合わせてみましょう。
民間事業者と連携し、解体業者の紹介などを行っている自治体もあります。
｜売却の場合は税金の特例措置も
①相続による売却の特例措置
被相続人が居住していた家屋及びその敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その家屋（その敷地等を含む）又は家屋取壊し後の土地を譲渡した場合、一定要件を満たせば、その家屋又はその土地等の譲渡所得から3,000万円までが控除されます。令和5年（2023年）12月31日までの譲渡が対象です。
②居住用財産の譲渡に関する特例措置
自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ったときは、所有期間にかかわらず、譲渡所得から3,000万円までが控除できます。なお、以前住んでいた家屋や敷地については、居住しなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合、諸条件を満たせば、譲渡所得から3,000万円までが控除されます。
｜相続放棄はよく考えてから
「負動産」を相続したくないので、相続放棄をしたいという声もときどき聞きます。単に「負動産」を相続したくないだけで、相続人全員が相続放棄してしまったら、その空き家はどうなってしまうのでしょうか。相続放棄したからその後は、知らぬ存ぜぬではあまりにも無責任ではないかと思ってしまいます。
（参考文献 政府広報「年々増え続ける空き家！空き家にしないためのポイントは？」）
このコラムを書いた人
